Location d'un logement : quelques conseils


1. Lisez le bail : vos droits et obligations
2. Signer c'est s'engager
3. Prévoyez votre budget
4. Louer à plusieurs
5. Des organismes à contacter
6. Les démarches si vous déménagez

7. Documents à télécharger

1. Lisez le bail : vos droits et obligations


Le bail est un document essentiel pour le propriétaire et le locataire. Les conditions de locations varient en fonction de la nature de la location :

Vous louez un logement vide :
- Sa durée minimum est, sauf exceptions prévues par la loi, de 3 ans si le propriétaire est un particulier et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (une société par exemple).
- Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et vous-même et révisé une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
- Vous pouvez donner congé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier à tout moment en cours de bail en respectant un préavis de 3  mois. Celui-ci est réduit à un mois en cas de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, de mutation ou si vous êtes bénéficiaire du RSA.

Vous louez un logement meublé en résidence principale :
Le bailleur doit établir un bail d’un an minimum (possibilité de 9 mois pour les étudiants). Vous pouvez résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois.
Attention ! Aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée par le propriétaire ou l’agent immobilier avant la signature du bail, au titre de la réservation du logement par exemple.

2. Signer c'est s'engager


- Une fois le bail signé, vous ne pouvez vous rétracter qu’en respectant le préavis prévu au bail, ceci même si vous n’avez pas encore emménagé dans le logement.
- Ne versez pas d’argent avant d’avoir un engagement écrit de la part du propriétaire ou du professionnel.
Payez de préférence par chèque et contre tout paiement demandez au propriétaire, ou à l’intermédiaire, un reçu daté et signé précisant le motif et le montant du versement.
- Pensez également, au moment de votre entrée dans l’appartement, à établir un état des lieux contradictoire et à demander votre première quittance.

3. Prévoyez votre budget


A la signature du bail, vous aurez en général à sortir de votre poche une somme importante.

Au programme :
- un mois de loyer d’avance.
- le dépôt de garantie ou caution (égal à un mois de loyer hors charges maximum, il vous est rendu en totalité au moment de votre départ sauf si certaines réparations sont mises à votre charge.).
- les frais de l’état des lieux. Dans le cas d’un logement loué vide, et à défaut d’un accord entre vous-même et le propriétaire (ou l’agent immobilier), l’état des lieux est établi par un huissier et les frais sont partagés par moitié entre vous-même et le propriétaire. Portez une attention particulière à son établissement pour éviter tout litige à la fin du bail.
- l’assurance habitation « locative » obligatoire. Le propriétaire est en droit de vous demander le contrat d’assurance de votre logement avant de vous laisser entrer dans les lieux.
- l’ouverture des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, la mise en service du téléphone...
- les frais d’agence si vous louez par l’intermédiaire d’une agence immobilière (environ un mois de loyer).

Une fois dans les lieux, des dépenses courantes, qui peuvent ou non être comprises dans les charges, s’ajoutent à votre loyer. Au menu :
- les charges locatives qui correspondent à trois catégories de dépenses : certains impôts, les dépenses d’entretien courant et les dépenses collectives. Ces provisions mensuelles font l’objet d’une régularisation annuelle sur justification.
- le chauffage et l’électricité. Le tarif de votre consommation électrique dépend de votre abonnement. En fonction des appareils dont vous disposez, choisissez la formule la mieux adaptée. Faites-vous conseiller par votre agence EDF ou consultez le site france.edf.com et, si vous disposez d’un chauffage au gaz, le site www.gazdefrance.fr. Ces deux sites proposent de nombreux conseils pratiques pour réaliser des économies.
- le téléphone et l’accès Internet. Faites jouer la concurrence et renseignez-vous sur les forfaits pratiqués, surtout si vous êtes éloignés de votre famille et de vos amis.
- la nourriture et les produits d’entretien de base.
- l’équipement ménager et le mobilier.
- la taxe d’habitation (nommée aussi impôts locaux) est payable annuellement au mois de novembre ou décembre si vous avez occupé le logement au 1er janvier.
Son montant est fixé par le centre des impôts et est variable en fonction de la superficie et du confort du logement, du quartier, de la commune... Informez-vous de son montant auprès du propriétaire ou de l’ancien locataire. Sachez toutefois, qu’en fonction de vos revenus vous pouvez en être exonéré totalement ou bénéficier d’un dégrèvement partiel. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.
       

4. Louer à plusieurs


En raison d’une pénurie de logements, de budgets serrés et de loyers élevés pour des surfaces réduites, la solution de la colocation séduit de plus en plus de jeunes. Très répandue dans les pays anglo-saxons et européens, la colocation semble entrer doucement dans les mœurs françaises. La colocation permet d’habiter dans un plus grand appartement et de diviser les charges entre plusieurs locataires. Si la prudence est de mise avant de s’engager, cette formule demeure une excellente solution pour les petits budgets.
Aujourd’hui, plus de 6 % des étudiants français ont choisi la colocation, selon la dernière enquête de l’Observatoire de la vie étudiante (OVE).
 
Mais attention, le plus dur est de trouver un (des) cohabitant(s) avec le(s)quel(s) vous pensez pouvoir passer une année universitaire complète !
 
Deux types de démarches permettent d’entrer en colocation :
- se grouper au préalable et chercher ensemble un logement ;
- rejoindre un ou plusieurs colocataires déjà installés.
Bien se connaître avant peut paraître plus simple mais n’est pas indispensable. Il peut même être beaucoup plus difficile de s’installer avec des amis ! Quelle que soit la démarche choisie, la décision finale revient au propriétaire. Vous et vos colocataires devrez présenter le meilleur dossier possible à ce propriétaire ou à l’agence qui le représente.

Comment trouver une colocation ?
Bien souvent, les annonces de colocation sont émises, à la suite du départ de l'un des colocataires, par les autres locataires.
Il faut dans ce cas s’assurer :
- que le propriétaire accepte votre candidature ;
- que vous signerez avec lui soit un nouveau bail, soit un avenant au contrat.
Vous pouvez aussi chercher une location classique proposant le nombre de chambres correspondant à vos attentes et proposer au propriétaire de faire une colocation. Si les dossiers que vous avez préparés sont bien faits, si vous pouvez le rassurer en lui expliquant que deux ou trois cautions valent mieux qu'une, il deviendra peut être un des adeptes de ce nouvel art de louer !
 

Colocation, quel bail choisir ?
Si plusieurs types de baux peuvent vous être proposés, il n’existe pas encore de contrat spécifique pour la colocation.


- Le bail individuel

La formule la plus avantageuse pour les colocataires consiste à signer chacun de son côté un bail individuel leur donnant droit à une partie du logement (telle chambre par exemple) et à l’occupation commune des autres pièces. Elle suscite très peu de litiges. Pourtant, les propriétaires privés ne l’utilisent pas beaucoup, car elle les oblige à signer un nouveau bail à chaque changement de locataire et leur assure moins de garanties. Il est plus facilement utilisé par les bailleurs institutionnels.
 

- Le bail collectif

En règle générale, les propriétaires préfèrent imposer la formule du bail unique, signé par chaque colocataire. Un habitant du logement qui n'apparaît pas sur le bail est en effet considéré comme un simple occupant. Il ne dispose à ce titre d'aucun droit relatif à la location. Ainsi, en cas de déménagement du ou des locataires signataires, l'occupant devra lui aussi quitter l'appartement. La signature de tous les colocataires assure à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs. Chacun d’eux est alors redevable de l’intégralité du loyer. Si l’un d’eux s’en va, les autres assurent sa quote-part. Ce type de bail est presque toujours assorti d’une clause de solidarité. Chacune des cautions est ainsi engagée pour l’intégralité du loyer.
Si un "non-signataire " ne paie pas sa part du loyer, le propriétaire se retournera contre les colocataires mentionnés sur le bail, charge à eux de régler le litige avec leur occupant. Il en va de même en cas de dégâts dans le logement : tous les signataires du bail sont responsables vis-à-vis du propriétaire-bailleur.

Attention, ne confondez pas la colocation avec la sous-location, celle-ci étant, a priori, interdite.
En effet, la sous-location n’est possible qu’avec l’accord exclusif et écrit du bailleur (propriétaire), ce qui est rarement le cas.
Lorsque vous êtes sous-locataire, nous n’avez pas droit aux allocations logement.

Lorsque vous êtes un locataire qui sous-loue, vous n’avez aucun recours si le loyer ne vous est pas payé et vous prenez le risque de perdre votre logement si le propriétaire découvre que vous sous-louez.

 

La clause de solidarité, un engagement à long terme
Elle rassure les propriétaires, mais peut mettre d’anciens colocataires solidaires dans des situations très inconfortables.
 

La clause de solidarité, c’est quoi ?

En principe, chacun est responsable uniquement de sa part du loyer et des charges, et ne peut être inquiété si un autre signataire ne s'en acquitte pas.
Dans les faits, il apparaît que de nombreux propriétaires, par sécurité, insèrent dans le bail une clause de solidarité. Il s'agit d'une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles, et ce jusqu'à la fin du bail. Cela autorise notamment le propriétaire à réclamer le loyer impayé aux autres cosignataires du bail. Elle va même plus loin puisqu'elle lie également, par répercussion, les personnes qui se portent caution. Il est possible, si le bailleur l’accepte, d’indiquer sur l’acte de cautionnement que le cautionnaire ne s’engage que pour la moitié ou le tiers du loyer (en fonction du nombre d’occupants). Seul recours possible pour le colocataire sollicité : se retourner contre le colocataire "mauvais payeur".
Cette clause de solidarité a également des conséquences si l'un des colocataires souhaite quitter le logement. En l'absence de clause, la personne qui déménage doit envoyer un préavis de départ au propriétaire dans le délai mentionné sur le bail. Elle doit alors payer sa part du loyer et des charges jusqu'au terme du préavis. Mais si le bail comporte une clause de solidarité, le locataire qui souhaite déménager devra continuer à payer sa part du loyer et des charges jusqu'au terme du bail (même après son départ) si les autres locataires ne parviennent pas à absorber sa part contributive !
La meilleure solution est de trouver un colocataire de substitution et faire accepter au propriétaire un changement de signature sur le bail. Il est également possible de demander au propriétaire un avenant au contrat qui met fin à la solidarité en cas de départ de l'un des colocataires.
Le bail est renouvelable tous les 3 ans pour un logement non meublé et tous les ans pour un meublé. Le colocataire partant ne pourra donc exiger sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail en cours. Ainsi, le colocataire partant est un garant du colocataire restant dans les lieux. Dans certains cas, le contrat de location peut tout de même prévoir une durée d’engagement plus courte. Par exemple, le colocataire partant peut rester solidaire des colocataires restants pendant un an pour un bail de 3 ans.
 
Le budget de la colocation
Pour éviter les conflits, il est conseillé de se mettre d’accord dès le début sur la répartition et le mode de paiement des factures. Les colocataires pourront ainsi mettre en place des règles et des systèmes pour que tout se passe au mieux.
 
A savoir...
La taxe d’habitation : réfléchissez au nom auquel elle sera émise
Elle est parfois prise en charge par les propriétaires, mais c’est le plus souvent aux locataires qu’incombe son règlement. Le montant de la taxe d’habitation est variable d’un endroit à l’autre. Pour se faire une idée au plus juste, le mieux est de demander au propriétaire combien ont payé les précédents locataires.
Une taxe, et une seule, peut être émise par habitation. Et elle ne peut être calculée et émise qu’au nom de deux personnes au maximum. Au-delà, les autres personnes peuvent éventuellement être rattachées au local et être prises en compte, si elles dépassent certains plafonds.
Si vous devez payer une taxe d’habitation, il s’agit donc de bien choisir le colocataire désigné à titre d’occupant principal. Sur ses revenus (ou ceux de ses parents) sera en effet calculé le montant dû aux impôts !
 
Les règles de base de la vie en colocation
La colocation peut être une réponse à la difficulté de se loger, mais c’est aussi un vrai mode de vie. Il faut donc bien réfléchir avant de s’y engager. Pour que tout se passe au mieux, il convient de bien choisir ses colocataires et de poser d’entrée de jeu quelques règles utiles pour le bien-être de chacun.
C’est malin...

Le « Pacte de colocation » ou la « Charte du colocataire »

Pour éviter les dérapages, les colocataires, de préférence avant d’entrer dans le logement, peuvent :
• passer un pacte verbal.
• signer une charte précisant les règles de vie commune en vigueur au sein de la colocation.
• rédiger un pacte où tout est calculé, délimité et posé précisément.
Parfois, ces règles sont fixées par le propriétaire, qui, dans certains cas, choisit aussi lui-même les colocataires. Sinon, c’est à chaque colocation de se mettre d’accord et de choisir la formule qui correspondra le mieux à ses besoins et à son état d’esprit !

 

A savoir...
• Si vous occupez le même logement à plusieurs, sans être mariés, seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Les autres occupants sont sans droit ni titre, même s’ils participent au paiement du loyer.
• En cas de départ de l’un des colocataires, il est important pour lui de déposer un préavis de 3 mois comme tout locataire auprès du bailleur et de modifier le bail au plus vite.
• Attention : pour percevoir une aide au logement vous devez être signataire du bail. En cas de colocation, chacun des colocataires peut bénéficier d’une aide au logement.

 

5. Des organismes à contacter


Les agences départementale d’information sur le logement (ADIL)
Centres agréés par le ministère en charge du logement. Des juristes vous conseillent gratuitement sur toutes les questions financières, fiscales ou juridiques relatives au logement. Relais de l’ANIL (Internet : www.anil.org) :

- 48, rue du Sergent Blandan - 54000 NANCY
Tél : 03.83.27.62.72
Internet : www.adil54.org

- 8, rue Gambetta - 57000 METZ
Tél : 03.87.50.02.60
Internet: www.adil57.org


Allô Service Public

Tél : N° unique national 3939 (coût d’un appel local depuis un poste fixe)
Informe gratuitement par téléphone sur la législation et la réglementation dans divers domaines dont le logement et par Internet : www.service-public.fr pour les réponses aux questions les plus fréquemment posées.

Accès direct à  la rubrique :
Règles générales de la location
Location privée d'un logement vide
Location privée d'un logement meublé
Location d'un logement HLM

 

6. Les démarches si vous déménagez


Pour ne pas perdre votre caution, vous devez obligatoirement avertir le propriétaire de votre départ dans le délai précisé sur le contrat (généralement 3 mois), par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si aucune contestation n’apparaît à l’état des lieux établi à votre sortie, le propriétaire a 2 mois pour vous rendre la caution. Elle pourra être amputée des frais de réparations, sauf si vous les avez effectués vous-même.

Formalités à accomplir lors d’un déménagement
- Ecrire à votre assureur pour modifier votre contrat d’assurance habitation, vous risquez d’en avoir besoin pour pouvoir entrer dans votre nouveau logement.
- Signaler votre nouvelle adresse à votre C.A.F. afin de réévaluer le montant de vos aides au logement.
- Passer à la poste faire votre changement d’adresse. Vous pouvez demander à faire suivre votre courrier (service payant d’une durée de 6 mois). Pour en bénéficier, déposez un ordre de réexpédition au bureau de poste de votre ancien domicile au minimum 5 jours ouvrables avant le changement d’adresse.
- Contacter le cas échéant votre opérateur téléphonique pour résilier votre ancienne ligne.
- Prévenir votre agence EDF-GDF 8 jours avant votre déménagement pour terminer votre abonnement et en souscrire un à votre nouvelle adresse.
- Donner votre nouvelle adresse à votre banque pour les relevés et les chéquiers et faire éventuellement un transfert d’agence.
- Procéder à l’ouverture d’un nouveau compteur d’eau quelques jours avant votre départ et faire relever l’ancien le jour de votre départ.
- Prévenir votre centre de Sécurité Sociale qui transmettra votre dossier au centre dont vous allez dépendre (n’oubliez pas également votre mutuelle).
- Faire enregistrer votre changement d’adresse à la Préfecture et à la mairie sur votre carte d’identité et votre passeport et au bureau du Service National jusqu’à vos 25 ans.

7. Documents à télécharger

Brochure de l'ANIL "Louer un logement , quels diagnostics ?"
   
   
   


 









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